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Nov 03, 2023

Könnten die Mindeststandards für Energieeffizienz (MEES) bald zum Erfolg führen?, Erin Gilliland, Ellie Herve

Im Jahr 2015 führte die Regierung die Mindeststandards für Energieeffizienz (MEES) ein, um Verbesserungen der Energieeffizienz einiger der leistungsschwächsten Gebäudebestände in beiden Ländern voranzutreiben

Im Jahr 2015 führte die Regierung die Mindeststandards für Energieeffizienz (MEES) ein, um Verbesserungen der Energieeffizienz einiger der leistungsschwächsten Gebäudebestände sowohl im privaten als auch im privaten Mietsektor voranzutreiben.

Eine EPC-Bewertung (Energieausweis) spiegelt die Energieeffizienz eines Gebäudes wider. Diese Bewertungen reichen von A (sehr effizient) bis G (ineffizient). Im MEES sind Mindest-EPC-Bewertungen enthalten, die private Mietobjekte erfüllen müssen. EPC-Bewertungen werden von qualifizierten Gutachtern vergeben, die Immobilien auf eine Reihe von Faktoren prüfen, darunter mögliche Wärme- oder Energieverluste, Isolierung und Doppelverglasung. Jeder Faktor wird auf der Grundlage seiner Energieeffizienz bewertet, und daraus ergibt sich eine Gesamtbewertung, die in die EPC-Bewertung einfließt.

Die Regeln unterscheiden sich geringfügig zwischen „inländischem“ und „nicht inländischem“, privatem Mietobjekt:

Häusliches Eigentum

Nicht alle Wohnimmobilien werden von MEES betroffen sein; Die Immobilie muss im Rahmen eines „qualifizierten Mietvertrags“ privat vermietet werden und bestimmte Immobilientypen (z. B. preisgünstige Mietunterkünfte) sind ausdrücklich von den Vorschriften ausgenommen. Seit dem 1. April 2018 können Vermieter inländischer Immobilien, die unter MEES fallen, keinen neuen Mietvertrag mehr für solche Immobilien gewähren (auch nicht durch Verlängerung oder Erneuerung, obwohl diesbezüglich eine gewisse Unsicherheit besteht), wenn die EPC-Bewertung unter einer E-Bewertung liegt. Darüber hinaus können Vermieter solche Immobilien seit dem 1. April 2020 generell nicht mehr vermieten oder weiter vermieten, wenn sie eine EPC-Bewertung unter E haben, es sei denn, sie verfügen über eine gültige Ausnahmeregelung. Die MEES-Vorschriften werden von lokalen Behörden durchgesetzt, die über eine Reihe von Befugnissen zur Überprüfung der Einhaltung verfügen und Geldstrafen von bis zu 5.000 £ pro Immobilie verhängen können.

Zu den Ausnahmen zählen Umstände, in denen der Vermieter für die Durchführung von Verbesserungsarbeiten die Zustimmung des Mieters benötigt und diese Zustimmung trotz angemessener Bemühungen nicht einholen kann; und wenn ein Gutachter bestätigt, dass Verbesserungen der Energieeffizienz den Wert der Immobilie um mehr als 5 % beeinträchtigen würden. In beiden Fällen muss die Befreiung im PRS-Befreiungsregister eingetragen werden.

Auch wenn es sich nicht unbedingt um eine Ausnahmeregelung handelt, sehen die MEES-Vorschriften auch vor, dass ein Vermieter nicht gegen das Verbot der Vermietung minderwertiger Immobilien verstößt, wenn an der Immobilie keine relevanten Energieeffizienzverbesserungen vorgenommen werden können. oder wenn sie alle möglichen relevanten Energieeffizienzverbesserungen vorgenommen haben und die Immobilie weiterhin unter der E-Bewertung liegt. Eine entsprechende Energieeffizienzverbesserung ist in den Vorschriften festgelegt, daher kann ein Vermieter nicht davon ausgehen, dass alle Effizienzverbesserungsarbeiten zulässig sind. Wenn der Vermieter beispielsweise die gesamten oder einen Teil der Kosten für den Kauf und die Installation einer Verbesserung übernimmt und die Kosten 3.500 £ übersteigen, ist die Verbesserung nicht anspruchsberechtigt. Wenn ein Vermieter eine Immobilie für 3.500 £ oder weniger nicht auf den Standard EPC E oder höher verbessern kann, kann er alle relevanten Verbesserungen vornehmen, die bis zu diesem Betrag vorgenommen werden können, bevor er sich für eine Ausnahmeregelung „alle vorgenommenen Verbesserungen“ anmeldet. Diese Befreiung gilt für 5 Jahre, danach erlischt sie und Vermieter müssen erneut versuchen, die EPC-Bewertung auf einen E-Standard zu verbessern. Ist dies nicht möglich, müssen sie (soweit möglich) eine weitere Ausnahme anmelden.

Die inländischen MEES-Leitlinien (und nicht die MEES-Verordnungen) führen das entsprechende Konzept einer „hohen Kosten“-Befreiung ein. Der Vermieter könnte angeben, dass keine relevanten Energieeffizienzverbesserungen vorgenommen werden können, wenn die Installationskosten selbst der günstigsten Maßnahme den Schwellenwert von 3.500 £ überschreiten würden.

Savills hat geschätzt, dass die durchschnittlichen Kosten für die Umwandlung von Immobilien der Bewertung D in G in einen EPC C bei 10.730 £ liegen. Dies ist fast das Dreifache der von Vermietern erwarteten Verbesserungskostenschwelle, was darauf hindeutet, dass möglicherweise häufig Ausnahmen beantragt werden. Die Regierung hat jedoch eine Anhebung der Höchstausgaben, die Vermieter investieren müssen, um die Mietverhältnisse auf den Standard zu bringen, auf 10.000 £ besprochen, wobei dies für neue Mietverhältnisse bis zum 1. April 2025 und für alle Mietverhältnisse bis zum 1. April 2028 gilt.

Die Regierung hat in ihrer „Strategie für sauberes Wachstum“ außerdem eine Verpflichtung zur Verschärfung der Energieeffizienzstandards im inländischen privaten Mietsektor signalisiert, mit dem Ziel, bis 2035 so viele Häuser wie möglich auf EPC C oder höher aufzurüsten, sofern dies „praktisch“ ist , kostengünstig und bezahlbar“. Dies spiegelt sich auch im Energieweißbuch der Regierung wider. Darüber hinaus hat die Regierung darüber beraten, vorzuschreiben, dass bis 2028 alle inländischen Mietobjekte eine EPC-Bewertung von C oder höher benötigen müssen und dass alle neuen Mietverhältnisse ab 2025 diese neuen Kriterien erfüllen müssen. Es wird auch eine Strafe für das Fehlen eines gültigen EPC vorgeschlagen ab 2025 von 5.000 £ auf 30.000 £ erhöht.

Nicht-Wohnimmobilien

Seit dem 1. April 2018 können Vermieter privat vermieteter Nichtwohnimmobilien keinen neuen Mietvertrag mehr für eine Immobilie mit einem EPC-Rating unter E vergeben. Ab dem 1. April 2023 können sie die Immobilie ohne EPC-Bewertung nicht weiter vermieten ein „berechtigter Grund“, wie in den MEES-Vorschriften zulässig. Ein solcher Grund könnte sein, dass alle relevanten Verbesserungen vorgenommen wurden, die Immobilie aber immer noch nicht dem Standard entspricht, oder dass eine andere Ausnahmeregelung gilt. Unter diesen Umständen müssen Vermieter die entsprechenden Angaben im PRS-Befreiungsregister einreichen, um Durchsetzungsmaßnahmen zu vermeiden. Wie bei Wohnimmobilien sind diese Ausnahmen zeitlich begrenzt.

Nach Konsultationen bestätigte die Regierung im Jahr 2021 in ihrem Energieweißbuch ihre Absicht, die MEES für privat gemietete Nichtwohngebäude bis 2030 auf EPC B oder höher anzuheben. Die Vorschläge würden diesen Standard über zwei „Compliance-Fenster“ umsetzen: die Zunächst müssen bis 2027 alle privat gemieteten, nicht für Wohnzwecke genutzten Gebäude einen EPC C oder besser erreichen (oder eine gültige Ausnahme registrieren lassen); und die zweite verlangt, dass ein privat gemietetes Nichtwohngebäude bis 2030 auf einen EPC von B oder besser verbessert wurde (oder eine gültige Ausnahme registriert wurde). Zu jedem Inkraftsetzungstermin in den Jahren 2027 und 2030 müssten Vermieter nachweisen, dass das Gebäude hat das höchste EPC-Band erreicht, das ein kosteneffizientes Maßnahmenpaket liefern kann.

Welche politischen Änderungen werden wahrscheinlich in Zukunft stattfinden?

Die Konsultation der Regierung zur Umsetzung der EPC-B-Standards im kommerziellen Sektor endete im Juni 2021, das Ergebnis wurde jedoch noch nicht veröffentlicht. Während die Regierung klar ihre Absicht bekundet hat, die MEES sowohl in Bezug auf Wohn- als auch Nichtwohnimmobilien zu verschärfen, müssen ihre politischen Vorschläge noch offiziell durch ein gesetzliches Verfahren umgesetzt werden. Es wird geschätzt, dass das Ergebnis der Regierungskonsultation im Jahr 2025 in einer Verordnung münden wird.

In seinem Aktualisierungsbericht 2022 an das Parlament stellte der Ausschuss für Klimaänderungen (CCC) fest, dass Schätzungen zufolge bereits etwa zwei Fünftel der Haushalte EPC C oder höher haben, wenn die Regierung ihr Ziel erreichen will, bis 2035 alle Haushalte EPC C zu erreichen muss die Zahl der Wohnimmobilien, die energetisch saniert werden, deutlich erhöht werden. In dem Bericht wurde darauf hingewiesen, dass die Energieeffizienz in „Häusern ohne Brennstoffmangel“ die größte politische Lücke im Bausektor darstellt, da im Vereinigten Königreich nur der private Mietsektor von der Konsultation zur Anhebung des Mindeststandards für inländische Mietimmobilien auf EPC C abgedeckt ist bis 2028. Der CCC stellte außerdem fest, dass es keine Mittel zur Unterstützung der Nachrüstung von Häusern gibt und es keine Vorschriften gibt, um Verbesserungen der Standards voranzutreiben. Der CCC stellte fest, dass die Regierung immer noch über ein freiwilliges Energieleistungsziel für Hypothekengeber nachdenkt, was derzeit der einzige politische Vorschlag ist, der sich auf den Markt für selbstgenutztes Wohneigentum im Vereinigten Königreich auswirkt. Der CCC kommentierte:

„Die Regierung muss die politische Lücke in Bezug auf die Energieeffizienz in Eigenheimen und Gewerbegebäuden schließen. Sie sollte glaubwürdige Richtlinien vorlegen, die Anreize oder durchsetzbare Anforderungen für Haus- und Gebäudeeigentümer zum Handeln schaffen. Für Eigenheime könnte dies eine Richtlinie umfassen, die ab 2028 EPC C beim Verkauf vorschreibt, und/oder eine klare verbindliche Mindestanforderung für Hypothekengeber.“

Was sind die wahrscheinlichen Auswirkungen auf den Markt?

In Bezug auf den Nichtwohnsektor gab CBRE kürzlich an, dass die Regierung schätzt, dass es in ganz England und Wales 1,8 Millionen Nichtwohngebäude gibt, von denen etwa 60 % vermietet sind und in den Geltungsbereich von MEES fallen. CBRE schätzt außerdem, dass die Ausgabe von EPCs mit der Bewertung B oder höher jedes Jahr um mindestens 41 % steigen müsste, wenn das Ziel, EPC B oder besser im Nicht-Inlandssektor zu erreichen, erreicht werden soll. Mike Prew von Jefferies hat erklärt, dass Jefferies damit beginnen wird, EPC-Informationen in seine Forschungsberichte zu integrieren, was, wenn andere Finanzdienstleistungsunternehmen diesem Beispiel folgen, die Einhaltung der Vorschriften bei gewerblichen Vermietern fördern könnte. Wie wir in unserem Blogbeitrag aus dem Jahr 2019 dargelegt haben, bleibt das Thema der Nachrüstung und Modernisierung des aktuellen Gebäudebestands relevant und steht auch im Jahr 2022 noch im Vordergrund. Jefferies hat große Immobilieninvestoren und -entwickler als die Institutionen hervorgehoben, die am besten für das „Upcycling“ von Immobilien mit schlechten EPC-Ratings und -Bewertungen positioniert sind schlug vor, dass es sogar lukrativ sein könnte, dies zu tun. Allerdings können oder werden nicht alle Immobilien auf diese Weise saniert werden können, so dass ein erhebliches Risiko verlorener Vermögenswerte besteht und laut EG rund 2,5 Milliarden Pfund an Mieteinnahmen gefährdet sind.

Due Diligence, die ESG-Daten (einschließlich EPC-Ratings) umfasst, wird immer wichtiger, da das Risiko steigt, dass Sachwerte verloren gehen. Wie RICS hervorhebt, werden nicht nachhaltige Immobilien, bei denen die Gefahr besteht, dass sie verloren gehen, für Investoren viel weniger attraktiv sein, nicht nur, weil sie höhere Mieteinnahmen aus Immobilien mit besserer Nachhaltigkeitsbilanz erzielen können, sondern auch, um Strafen für die Nichteinhaltung von Vorschriften zu vermeiden.

Im inländischen Bereich schätzt Savills, dass derzeit 58 % der inländischen Immobilien auf dem Mietmarkt ein EPC-Rating zwischen D und G aufweisen, was darauf hindeutet, dass ein erheblicher Anteil der vermieteten Häuser die Standards nicht erfüllen wird. Der Prozentsatz nicht konformer Immobilien steigt, wenn man das langfristige Ziel der Regierung berücksichtigt, bis 2030 das EPC-B-Niveau für alle nicht für Wohnzwecke gemieteten Gebäude einzuführen. Es wird geschätzt, dass 85 % der Immobilien in diesem Sektor betroffen sein werden. Während also im Wohnsektor die meisten „Build-to-Rent“-Projekte bereits hohe EPC-Ratings erreichen, könnte das Bestreben der Regierung, einen EPC-C- und -B-Standard zu erreichen, härter treffen, wenn Anlagestrategien die Zusammenstellung eines Portfolios aus vorhandenen Beständen beinhalten, was möglicherweise erforderlich ist verbessert werden.

Andere Ansätze

Es sollte betont werden, dass der EPC nur die potenzielle/hypothetische Effizienz misst und nicht den tatsächlichen Energieverbrauch oder die CO2-Emissionen widerspiegelt. Selbst wenn die Regierung die Ziele des EPC B auf breiter Front erreicht, ist nicht gewährleistet, dass dies tatsächliche Daten zur Energieeffizienz widerspiegelt. Eine transparente Messung und Überwachung der Daten darüber, wie die EPC-Ziele funktionieren, wird notwendig sein, um sicherzustellen, dass staatliche Vorschriften tatsächliche Auswirkungen auf die Energieeffizienz haben. Jede Immobilie benötigt maßgeschneiderte Lösungen, um ihre Effizienzdefizite auszugleichen, die auf Faktoren wie Alter, Standort, Design und Baumaterialien basieren. Dennoch sind Empfehlungen zur Verbesserung einer EPC-Bewertung nicht immer relevant oder möglich.

Was ist die Alternative? Ein „Fabric First“-Ansatz bei der Immobilienplanung und -entwicklung könnte eine robustere Lösung für zukünftige Immobilienentwicklungen sein. Die Berücksichtigung der Materialien einer Entwicklung unter Berücksichtigung der Energieeffizienz von Anfang an kann nicht nur die Kosten senken, sondern auch die Abhängigkeit von energiesparenden Produkten verringern und ist insgesamt nachhaltiger. Wenn die EPC-Ziele darauf abzielen, ein bestehendes Problem zu beheben, versucht ein „Fabric First“-Ansatz, zu verhindern, dass Energieineffizienz überhaupt auftritt.

Im Juni 2021 schloss die Regierung eine Konsultation zum „Leistungsbasierten politischen Rahmen für große Gewerbe- und Industriegebäude in England und Wales“ ab. Dieses Programm soll Eigentümern und Investoren von Gewerbe- und Industriegebäuden über 1.000 m² in England und Wales eine Messgröße zur Verfügung stellen, anhand derer sie den Energieverbrauch und die Kohlenstoffemissionen bewerten und den Verbrauch sowie die damit verbundenen Energiekosten senken können.

Es ist wichtig, den Wert der EPC-Datenbank nicht zu unterschätzen, da sie Energieeffizienzdaten zu 20 Millionen Häusern und Nichtwohngebäuden enthält, was die Festlegung von Energieeffizienzzielen ermöglicht und in die Diskussion über die Bewältigung der Energieeffizienz auf nationaler Ebene eingeflossen ist Größenordnung, um die Netto-CO2-Null-Frist im Jahr 2050 zu erreichen. Außerdem hat die Regierung im September 2020 einen Aktionsplan für Energieausweise ins Leben gerufen, mit dem Ziel, die Qualität von EPCs (und damit das Vertrauen in deren Verwendung) durch Verbesserungen am System zur Herstellung von EPCs zu erhöhen.

Abschluss

Die Anforderungen an EPC-Ratings, die einst nur ein kleiner Fleck am Horizont waren, drängen nun auf die Marktteilnehmer zu. Diese verschärften Vorschriften bedeuten, dass Vermieter zunehmend unter Druck geraten werden, Immobilien auf die erforderlichen EPC-Standards zu bringen, deren Kosten sich nach Schätzungen von EG auf unglaubliche 15 Milliarden Pfund belaufen.