Blog

Jun 13, 2023

EPCs Schottland: Was sind sie, was bedeuten sie für Hausbesitzer und Vermieter und wie sieht die vorgeschlagene Gesetzgebung aus?

Energieausweise (Energy Performance Certificates, EPCs) bewerten Häuser hinsichtlich ihrer Energieeffizienz von A (am besten) bis G (am schlechtesten). Sie schätzen die wahrscheinlichen Kraftstoffkosten, den Energieverbrauch und die Kohlendioxidemissionen einer Immobilie. Informationen sind

Energieausweise (Energy Performance Certificates, EPCs) bewerten Häuser hinsichtlich ihrer Energieeffizienz von A (am besten) bis G (am schlechtesten). Sie schätzen die wahrscheinlichen Kraftstoffkosten, den Energieverbrauch und die Kohlendioxidemissionen einer Immobilie.

Es werden auch Informationen zu EPCs mit Maßnahmen zur angeblichen Verbesserung der Energieeffizienz der Wohnung und einer Angabe der Kosten für jede Verbesserung bereitgestellt.

Werbung

Werbung

Bei der Errichtung eines neuen Gebäudes muss ein EPC erstellt werden; und wenn ein Gebäude verkauft oder an einen neuen Mieter vermietet werden soll.

EPCs haben eine Gültigkeit von zehn Jahren, aber laut Knight Frank hat die schottische Regierung in einem kürzlich veröffentlichten Konsultationsdokument ihre Absicht dargelegt, sich an das englische System anzupassen und die Gültigkeit von EPCs von zehn auf fünf Jahre zu verkürzen.

Der EPC wird mithilfe einer Berechnungsmethode der britischen Regierung namens Standard Assessment Procedure (SAP) erstellt.

SAP quantifiziert die Leistung einer Wohnung anhand von: Energieverbrauch pro Grundfläche; eine auf den Kraftstoffkosten basierende Energieeffizienzbewertung (SAP-Bewertung); und CO2-Emissionen (Environmental Impact Rating)

SAP wird für neue Wohnungen verwendet. Bei bestehenden Wohngebäuden hat der Gutachter in der Regel keinen Zugriff auf den vollständigen Datensatz, der für eine vollständige SAP-Berechnung erforderlich ist (z. B. technische Details zu den Fenstern oder die einzelnen Schichten, aus denen die Wände bestehen). Aus diesem Grund wird bei Bestandswohnungen meist eine modifizierte SAP-Version eingesetzt. Dies wird als Reduced Data SAP (RdSAP) bezeichnet.

Was sagen die Kritiker?

Da die Metrik derzeit auf den Betriebskosten basiert, könnte eine mit einem Gaskessel beheizte Immobilie eine bessere Bewertung erzielen als eine Wohnung derselben Art, die mit elektrischen Heizkörpern beheizt wird, da viele fossile Brennstoffe wie Gas wesentlich niedrigere Kosten pro kWh haben als Strom . Dies steht nicht im Einklang mit den Netto-Null-Zielen der schottischen Regierung.

Das bedeutet, dass Menschen, die in „umweltfreundlichere“ Heizsysteme investieren, wahrscheinlich einen Abschlag bei ihrem EPC erhalten, obwohl sie für die Installation eines besseren Systems zahlen.

Einige Interessengruppen haben gefordert, dass SAP und RdSAP wesentlich geändert oder vollständig ersetzt werden und eine alternative Bewertungsmethode verwendet wird. Die britische Regierung arbeitet derzeit an einer umfassenden Aktualisierung der SAP- und RdSAP-Methoden.

Werbung

Werbung

Die schottische Regierung hat vorgeschlagen, Vorschriften einzuführen, die vorschreiben, dass alle Immobilien im privaten Mietsektor (PRS) bei einem Wechsel des Mietverhältnisses ab 2025 einen Mindeststandard entsprechend der EPC-Bewertung C erreichen müssen, mit einem Backstop-Datum für alle verbleibenden PRS-Immobilien im Jahr 2028.

Für alle anderen Eigennutzer sehen die Vorschläge vor, dass die Bewertung C bis 2033 erreicht wird. Die Vorschläge zielen darauf ab, die Rechnungen für Mieter zu senken und zu verhindern, dass undichte Häuser die Emissionen erhöhen.

Die neue Vision unterliegt jedoch starken Vorbehalten, da in Regierungsdokumenten darauf hingewiesen wird, dass die Ziele davon abhängig gemacht werden, „wo dies technisch machbar und kosteneffektiv ist“, ohne dass Einzelheiten zu den Kosten angegeben werden.

Was sagen die Kritiker?

Der Co-Vorsitzende der schottischen Grünen, Patrick Harvie, hat den MSPs zuvor mitgeteilt, dass die Kosten für die Beendigung des Beitrags Schottlands zum Klimawandel durch Gebäudeemissionen mehr als 33 Milliarden Pfund betragen werden. Die schottische Regierung hat lediglich 1,8 Milliarden Pfund für die Umgestaltung der Gebäude des Landes im nächsten Jahrzehnt zugesagt.

Laut Immobilienexperten von Scottish Land & Estates besteht die Möglichkeit, dass einige Gebäude aufgrund ihrer Bauweise niemals die Stufe C erreichen werden, basierend auf den aktuellen Anweisungen, wie man dorthin gelangt. Die Gruppe besteht darauf, dass die schottische Regierung von diesem „Einheitsansatz“ abrücken und unterschiedliche Ziele für Gebäude verschiedener Stilrichtungen festlegen muss, beispielsweise für Cottages im viktorianischen Stil, die „atmen“ sollen und eine andere Isolierung erfordern als Neubauten .

„Der Versuch, alte Häuser mit modernen Methoden nachzurüsten, wird zu vielen Problemen führen“, sagte ein SLE-Sprecher. Landbesitzer bestehen darauf, dass sie mehr Zeit und finanzielle Unterstützung benötigen, da es an Lösungen zur Isolierung mehrerer älterer, netzunabhängiger Gebäude mangelt auf kostengünstige Weise.

Ein großer Teil des Wohnraums in ländlichen Gebieten wird von Grundstückseigentümern zu bezahlbaren Mieten bereitgestellt. Kritiker der Vorschläge sagten, wenn diese Eigentümer bei ihren Bemühungen, die neuen Mindeststandards zu erreichen, nicht unterstützt würden, könnten viele das Gefühl haben, keine andere Wahl zu haben, als ihre Immobilien aus dem privaten Mietsektor zu entfernen. Dies würde sich negativ auf die Wohnungsnachfrage im ländlichen Raum auswirken und die Belastung der Kommunen deutlich erhöhen. Die schottische Regierung hat jedoch vorgeschlagen, „eine neue maßgeschneiderte finanzielle Unterstützung auf der Grundlage von Darlehen für den privaten Mietsektor einzuführen“.

Obwohl die vorläufigen Termine bekannt gegeben wurden, gibt es noch keine Gesetzgebung. Es gibt eine „Heat in Buildings Strategy“ aus dem Jahr 2021, in der die oben genannten Vorschläge der schottischen Regierung zu EPCs dargelegt sind.

Werbung

Werbung

Das Gesetz wurde 2019 ausgearbeitet, aber „wegen der Covid-Pandemie“ auf Eis gelegt und noch nicht wiederbelebt.

„Später in diesem Jahr“ soll ein neuer Gesetzesentwurf ausgearbeitet werden, der dann konsultiert wird, um in das neue Gesetz über Wärme in Gebäuden einfließen zu können, das alle von den Ministern beschlossenen neuen EPC-Verordnungen für Grundstückseigentümer und Vermieter umfassen würde.

Die schottische Regierung hatte zuvor erklärt, dass die neuen Vorschriften bis 2022 fertig sein würden, doch es kam zu Verzögerungen.

Was sagen die Kritiker?

Aufgrund der Verzögerung bei der Verabschiedung der Gesetzgebung besteht die Gefahr, dass Vermieter ihre privaten Mietwohnungen verkaufen oder Wohnimmobilien in Ferienhäuser umwandeln. Vermieter mit mehreren Immobilien sagen, dass dies die einzige Lösung sei, um die für die Modernisierung der Gebäude erforderlichen Investitionen finanziell rentabel zu machen.

Immobilienexperten sagen, dass dies zu einem noch größeren Mangel an erschwinglichen Mietmöglichkeiten im ländlichen Schottland führen könnte.

Eine Sprecherin der BMF Group, die rund 70 Häuser zur Privatvermietung in Aberdeenshire zu erschwinglichen Mieten besitzt, sagte, die Häuser, die das Unternehmen in den letzten fünf Jahren verkauft habe, seien an „wohlhabendere Käufer und Paare im Ruhestand“ gegangen, die am Ende „die Preise der Einheimischen übertroffen“ hätten. , was den Wohnungsmangel im ländlichen Raum nicht lösen würde.

Da nichts gesetzlich verankert ist, gibt es auch keine offiziellen Sanktionspläne.

In früheren Gesetzesentwürfen der schottischen Regierung, die in den kommenden Monaten durch neue schriftliche Pläne ersetzt werden, heißt es in Dokumenten, dass lokale Behörden Bußgelder verhängen könnten, wenn Vermieter eine Immobilie, die nicht den Mindeststandards entspricht, für einen Zeitraum von weniger als drei Monaten vermieten bis 2.000 £. Und wenn die Standards drei Monate oder länger nicht eingehalten werden, könnte die Geldstrafe laut Zeitungen bis zu 4.000 Pfund betragen, jedoch nicht mehr überschreiten.

Werbung

Werbung

Das Home Energy Scotland Grant and Loan Scheme bietet Eigennutzern Zuschüsse in Höhe von bis zu 7.500 £ für die Installation einer Heizung ohne direkte Emissionen. Zusätzliche 7.500 £ sind als optionales zinsloses Darlehen verfügbar.

Das Programm sieht außerdem Zuschüsse in Höhe von bis zu 7.500 £ für „Energieeffizienzmaßnahmen“ vor, wobei weitere 7.500 £ als optionales zinsloses Darlehen verfügbar sind.

Für förderungswürdige Immobilien steht eine „ländliche Aufstockung“ von 1.500 £ sowohl auf die Heiz- als auch auf die Energieeffizienzzuschüsse zur Verfügung, um „den gestiegenen Kosten in ländlichen Gebieten Rechnung zu tragen“, sagte die schottische Regierung.

Für private Vermieter stehen keine staatlichen Fördermittel zur Verfügung. Sie können jedoch einen Kredit über das Private Rented Sector Landlord Loan-Programm beantragen, das registrierten privaten Vermietern zur Verfügung steht, die als Einzelperson oder als Unternehmen handeln, das PRS-Immobilien besitzt. Das Darlehen wird nur gewährt, wenn die Arbeiten innerhalb von 12 Monaten durchgeführt und innerhalb von acht Jahren zurückgezahlt werden können. Die Förderung erfolgt nicht für Ferien- oder Zweitwohnungen.

Im Jahr 2019 waren 62 Prozent der Häuser in Schottland Eigentumswohnungen, von denen laut der Scottish Household Condition Survey nur 42 Prozent als EPC-Klasse C oder besser eingestuft waren. Eine neuere Umfrage wurde im Jahr 2021 durchgeführt, ist jedoch wahrscheinlich weniger repräsentativ, da sie stark von Covid-19 betroffen war, da sie durch Anklopfen an der Tür durchgeführt wurde.

Laut einer Analyse von Rightmove würde es, basierend auf der Rate, mit der sich die Häuser verbessern, 43 Jahre dauern, bis alle über die Immobiliengesellschaft zum Verkauf stehenden Häuser im Vereinigten Königreich mindestens ein EPC-Rating von C erreichen, und 25 Jahre für zum Verkauf stehende Wohnungen.

Auf dem Mietmarkt würde es 31 Jahre dauern, bis alle auf Rightmove zu vermietenden Häuser mindestens ein EPC-Rating von C erreichen, und 16 Jahre für Wohnungen. Insgesamt 33 Prozent aller britischen Vermieter mit Immobilien unter einem EPC-Rating von C planen, sie zu verkaufen, anstatt sie zu verbessern, gegenüber jedem Fünften im Jahr 2022, so das Unternehmen. Etwa 61 Prozent der Vermieter würden kein Mietobjekt mit einem EPC-Rating von C kaufen, gegenüber 47 Prozent im Jahr 2022

Und 13 Prozent derjenigen, die in den nächsten 12 Monaten eine Immobilie kaufen möchten, geben an, dass die Energieeffizienz ein wichtiger Faktor sein wird, bei Mietern sind es sogar 19 Prozent.

Werbung

Werbung

Die Untersuchungen von Rightmove ergaben, dass die unmittelbaren Kostenvorteile einer Verbesserung der Energieeffizienz eines Hauses nach wie vor der größte Anreiz für Hausbesitzer sind, umweltfreundlichere Veränderungen in Betracht zu ziehen. Allerdings muss noch mehr getan werden, um den Menschen dabei zu helfen, sich Verbesserungen leisten zu können.

In der Studie heißt es: „Die Erschwinglichkeit wird eine Herausforderung bleiben, wenn die Anreize nicht groß genug sind.“ Johan Svanstrom, Geschäftsführer von Rightmove, sagte: „Im Wohnsektor gibt es erhebliche Herausforderungen, um umweltfreundlichere Häuser in angemessener Geschwindigkeit zu schaffen, nicht nur die Kostenhürden für die Nachrüstung, sondern auch ein Mangel an Wissen darüber, was am besten mit einem Haus zu tun ist.“ was es bringen wird.“

Laut Immobilienexperten wird es immer schwieriger, eine Hypothek für Häuser mit schlechter Bewertung zu bekommen. Einige Banken bieten bereits bessere Konditionen für Häuser mit hohen EPC-Ratings an.

Untersuchungen von Rightmove ergaben, dass ein Immobilienwechsel von F zu C den Wert einer Immobilie um durchschnittlich weitere 15 Prozent oder fast 56.000 £ steigern könnte, wenn man den landesweiten durchschnittlichen Angebotspreis betrachtet.

Ersetzen Sie Ihre Glühbirnen: Herkömmliche Glühbirnen verbrauchen Strom, und wenn Sie sie durch LEDs ersetzen, können Sie erhebliche Mengen Energie sparen. Laut Experten von frankgattolighting.com: „LEDs sind bis zu 90 Prozent effektiver als Glühlampen, haben also eine deutlich längere Lebensdauer und sind weniger anfällig für Störungen.“

Erhöhen Sie Ihre Isolierung: Wenn Ihr Haus schlecht isolierte Wände hat, können Sie große Mengen an Wärme verlieren, was sich negativ auf die Umwelt und Ihr Bankkonto auswirkt. Das Anbringen einer zusätzlichen Isolierschicht ist eine der offensichtlichsten und zugleich effektivsten Möglichkeiten, die Energieeffizienz Ihres Hauses zu verbessern. Vergessen Sie nicht, auch zu überprüfen, ob Ihr Dach ordnungsgemäß isoliert ist, da dies eine große Quelle für Wärmeverluste sein kann.

Ersetzen Sie Ihren Heizkessel: Der Austausch Ihres Heizkessels kann teuer sein, könnte aber große Auswirkungen auf Ihre EPC-Bewertung haben und den CO2-Fußabdruck Ihres Hauses erheblich reduzieren. Moderne Heizkessel sind viel effizienter, das heißt, sie verbrauchen weniger Energie und sind kostengünstiger im Betrieb.

Möchten Sie an der Diskussion teilnehmen? Bitte registrieren Sie sich oder melden Sie sich an, um diesen Artikel zu kommentieren.