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Dec 20, 2023

Grüne Mietverträge und Mindeststandards für Energieeffizienz

Darin heißt es: „Gewerbeimmobilien sind „Nichtwohnimmobilien, die einen betrieblichen oder beruflichen Zweck für ein Unternehmen erfüllen und üblicherweise auf dem Markt verkauft oder vermietet werden.“ Es kann auch als bezeichnet werden

Es bedeckt:

Bei Gewerbeimmobilien handelt es sich um „Nichtwohnimmobilien, die einen betrieblichen oder beruflichen Zweck für ein Unternehmen erfüllen und üblicherweise auf dem Markt verkauft oder vermietet werden.“ Es kann auch als „als Finanzinvestition gehaltene Immobilie“ bezeichnet werden.“

Andere Anlageklassen wie ländliche Anlagen, Wohnanlagen, öffentlicher Sektor und Infrastruktur fallen nicht in den Geltungsbereich dieser Leitlinien.

Die Leitlinien umfassen die Abdeckung der MEES-Gesetzgebung (Minimum Energy Efficiency Standards) und anderer Anforderungen.

Während sich MEES auf „Nichtwohnimmobilien“ bezieht, wird in diesem Leitfaden stattdessen der Begriff „Gewerbeimmobilien“ verwendet, da dies die von unseren Mitgliedern verwendete Terminologie genauer widerspiegelt.

„Green Lease Drafting“ ist ein Entwurf, der vorsieht, dass der Vermieter und der Mieter bestimmte Verantwortlichkeiten und Pflichten übernehmen, um die CO2-Emissionen zu minimieren, die durch die nachhaltige Entwicklung, den Betrieb und die Nutzung einer Immobilie entstehen.

Beispiele beinhalten:

Green-Lease-Bestimmungen können dazu beitragen, die Scope-1-3-Emissionen (unten) von Immobilien zu reduzieren.

Dies kann bei der Einhaltung etwaiger Umwelt-, Sozial- und Governance-Strategien (ESG) oder Netto-Null-Strategien der Kunden hilfreich sein.

Im Kodex der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) für die Vermietung von Geschäftsräumen heißt es in seinem Abschnitt zu Mietverhandlungen und Best Practices:

„Die Vertragsparteien werden ermutigt, in Mietverträge Bestimmungen zu Nachhaltigkeit und Umwelt aufzunehmen, die eine Zusammenarbeit zwischen Vermieter und Mieter während der gesamten Mietdauer fördern, um sicherzustellen, dass die Immobilie so nachhaltig wie möglich genutzt wird. Diese werden manchmal „grüne Klauseln“ genannt…“

Anwälte werden in allen geeigneten Fällen auch dazu ermutigt, mit ihren Mandanten zu besprechen, ob sie grüne Bestimmungen in die von ihnen erstellten und ausgehandelten Mietverträge aufnehmen sollen (siehe „Warum grüne Mietverträge?“).

Dazu könnten gehören:

Einige Kunden möchten möglicherweise eine Mischung aus Green-Lease-Bestimmungen verwenden (siehe NHS-Modell für Green-Lease), um ihren aktuellen Bedürfnissen und Plänen zur Steigerung ihrer Klimaambitionen im Laufe der Zeit gerecht zu werden.

Die Aufnahme grüner Klauseln ist nicht auf neue oder verlängerte Mietverträge beschränkt.

Wenn bereits ein Mietvertrag besteht, können die Parteien ein Memorandum of Understanding (MoU) abschließen, das einen Fahrplan für die Zusammenarbeit zwischen den Parteien zur Verbesserung der Nachhaltigkeit der Immobilie vorgibt.

Derzeit ist es nicht üblich, dass die Parteien die Bestimmungen eines bestehenden Mietvertrags ändern, um neue grüne Klauseln einzuführen.

Letztendlich werden grüne Pachtverträge dazu beitragen, die Qualität der Umwelt zu verbessern und einen saubereren, gesünderen und artenreicheren Planeten mit nachhaltigen Ressourcen für alle zu schaffen.

Die Richtlinien der britischen Regierung beginnen bereits, Entwickler, Vermieter und Nutzer dazu zu verpflichten, sich auf die Umweltleistung und Nachhaltigkeit von Gebäuden zu konzentrieren (siehe Leitlinien zu MEES).

Die britische Regierung hat sich das gesetzliche Ziel gesetzt, die Treibhausgasemissionen bis 2035 um 78 % zu reduzieren und bis 2050 Netto-Null zu erreichen.

Nach Angaben des UK Green Building Council trägt die bebaute Umwelt rund 40 % zu den gesamten Treibhausgasemissionen des Vereinigten Königreichs bei.

Darüber hinaus wird geschätzt, dass 80 % der Gebäude, die im Jahr 2050 existieren werden, bereits gebaut sind.

Das Vereinigte Königreich verfügt über einen der ältesten Wohnungsbestände der Welt. Derzeit liegt die mittlere EPC-Bewertung in England und Wales bei D.

Die Regierung schätzt, dass 18 % der Gewerbeimmobilien die niedrigsten EPC-Bewertungen F oder G aufweisen.

ESG-Offenlegungsstandards, einschließlich der Empfehlungen der Task Force on Climate-Related Financial Disclosures (TFCD), sind die bedeutendste globale Reihe von Offenlegungen zu klimabezogenen Risiken, die in viele öffentliche Einrichtungen und Regulierungsrichtlinien, einschließlich der Bank of England, integriert wurden .

Weitere Offenlegungsstandards werden derzeit auch von den International Sustainability Standards Boards fertiggestellt, die Nachhaltigkeitsoffenlegungsstandards für die Finanzberichterstattung auf der ganzen Welt bereitstellen, insbesondere für Immobilien.

Der Umsetzungszeitraum für die Nachhaltigkeitsoffenlegungsanforderungen (Konsultationspapier) der Financial Conduct Authority (FCA) ist der 30. Juni 2023 bis 30. Juni 2026.

Nach der Umsetzung wird die FCA von Unternehmen der Realwirtschaft, einschließlich Versicherern, sowie Vermögensverwaltern und Vermögenseigentümern verlangen, über ihre Nachhaltigkeitsrisiken, -chancen und -auswirkungen zu berichten.

Die Regulierung in diesem Bereich wird wahrscheinlich zunehmen.

Für Anwälte ist es wichtig, sich über die aktuelle Praxis in Bezug auf Green-Lease-Bestimmungen auf dem Laufenden zu halten, damit sie ihren Mandanten gegebenenfalls die Möglichkeit geben können, solche Formulierungen in ihre Mietverträge aufzunehmen.

Grüne Mietverträge tragen nicht nur zu einer nachhaltigen Umwelt und einem nachhaltigen Planeten bei, sondern können Vermietern auch dabei helfen:

Grüne Mietverträge tragen nicht nur zu einer nachhaltigen Umwelt und einem nachhaltigen Planeten bei, sondern können Mietern auch dabei helfen:

Sowohl Vermieter als auch Mieter profitieren außerdem von einem verbesserten Schutz vor den Risiken des Klimawandels, indem sie ihre Unternehmen im Einklang mit erwarteten Änderungen der Klimapolitik zukunftssicher machen.

Zwar werden kommerzielle grüne Mietverträge immer noch schrittweise auf den Markt gebracht, ihre Akzeptanz wird jedoch mit der breiteren Umsetzung der nationalen Offenlegungspflichten im Zusammenhang mit der Nachhaltigkeit wahrscheinlich rasch zunehmen.

Wenn Unternehmen daher Netto-Null-Strategien übernehmen und ihre ESG-Richtlinien weiterentwickeln, kann die Nachfrage nach grünen Mietverträgen direkt und indirekt durch breitere Anforderungen in der Lieferkette steigen.

In vielen Fällen sind die Mindestenergieeffizienzstandards (MEES) der größte Anstoß für die Einführung umweltfreundlicher Bestimmungen in Mietverträge.

Die Gesetzgebung zur Schaffung des MEES trat am 1. April 2018 in Kraft. Zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Artikels hat die Gesetzgebung derzeit Folgendes zur Folge:

Ab dem 1. April 2023 gilt diese Ratinganforderung (eine gesetzliche EPC-Mindestbewertung von E) nicht nur für die Gewährung, Erneuerung oder Verlängerung von Mietverträgen für Gewerbeimmobilien, sondern auch für die Fortführung bestehender Miet- oder Pachtverträge für Gewerbeimmobilien.

In jedem Fall, in dem die Immobilie eine niedrigere EPC-Bewertung als E aufweist, muss der Vermieter mit einer Strafe rechnen, es sei denn, es wurde eine gültige Befreiung registriert.

Über April 2023 hinaus schlägt die Regierung derzeit vor, dass die erforderliche EPC-Bewertung für Gewerbeimmobilien in den Jahren 2027 und 2030 schrittweise erhöht wird.

Diese Erhöhungen werden letztendlich zu einem erforderlichen Rating von mindestens B führen.

Die Erhöhungen in den Jahren 2027 und 2030 umfassen einen vorherigen „Fensterzeitraum“, in dem Vermieter EPCs einholen müssen und von denen erwartet wird, dass sie alle erforderlichen Verbesserungen durchführen oder eine gültige Ausnahme anmelden.

Wir werden diese Leitlinien aktualisieren, sobald Einzelheiten zu diesen Erhöhungen der EPC-Bewertungsanforderungen feststehen.

Die Regierung schätzt, dass der Anteil der vermieteten Gewerbeimmobilien, die modernisiert werden müssen, um die MEES-Standards zu erfüllen, von etwa 10 % auf etwa 85 % steigen wird (ungefähr 1.000.000 Gebäude in ganz England und Wales).

Die MEES-Anforderungen stellen einen wichtigen Anreiz für Eigentümer dar, die Energieeffizienz ihres Immobilienportfolios zu untersuchen.

Lokale Behörden sind befugt, Vermietern MEES-Verstöße zuzustellen. Derzeit können im Rahmen solcher Mitteilungen folgende Geldstrafen verhängt werden:

Es ist zu beachten, dass die Nichteinhaltung keine Straftat darstellt.

Nur der Vermieter trägt die Strafe, daher ist der Mieter nicht haftbar, es sei denn, er wird selbst zum Vermieter, indem er die Immobilie ganz oder teilweise untervermietet.

Eine Möglichkeit, Strafen zu vermeiden, besteht darin, eine der gesetzlichen Ausnahmen festzulegen und zu registrieren.

Die Ausnahmen sind:

Ausnahmen erfolgen nicht automatisch, erfordern eine vorherige Eintragung in ein Regierungsregister und müssen mindestens alle fünf Jahre erneuert werden.

Sie sind außerdem personengebunden für die jeweiligen Parteien, so dass sich Rechtsnachfolger nicht auf eine bestehende eingetragene Befreiung berufen können.

Anwälte, die bei Transaktionen im Zusammenhang mit der Vermietung von Immobilien tätig sind, sollten in allen anwendbaren Fällen die Auswirkungen von MEES mit ihren Mandanten besprechen, insbesondere im Hinblick auf die Änderungen, die am 1. April 2023 in Kraft treten.

Dies kann mit einer Diskussion über umfassendere Umweltthemen, einschließlich grüner Pachtverträge, verbunden werden.

Rechtsanwälte sollten ihre Mandanten in geeigneten Fällen auf das Risiko möglicher Änderungen aufmerksam machen in:

Es gibt bekannte Risiken durch den Klimawandel, die sich direkt auf Eigentum auswirken können, wie z. B. ein erhöhtes Hochwasserrisiko und Küstenerosion sowie die Verschärfung der MEES-Anforderungen.

Es bestehen jedoch zahlreiche zusätzliche Risiken, die sich in absehbarer Zukunft auf die Nutzung, die Wohnkosten oder den Wert einer Immobilie auswirken könnten, da sich die regulatorische und gesetzgeberische Agenda des Vereinigten Königreichs dahingehend ändert, den Übergang zu einer Netto-Null-Wirtschaft bis 2050 zu unterstützen.

Es wird beispielsweise erwartet, dass es zu einer Zunahme der Ausweisung von Gebieten als Zonen mit extrem niedrigen Emissionen und zu Einschränkungen bei der Produktion oder dem Verkauf bestimmter Fahrzeugkategorien kommen wird.

Diese können als klimarechtliche Risiken kategorisiert werden (siehe Taxonomie der Klimarisiken der Bank of England).

In diesem Abschnitt soll keine Empfehlung für bestimmte Green-Lease-Bestimmungen gegeben werden, sondern es werden stattdessen einige häufig anzutreffende Green-Lease-Bestimmungen, MoU und Umsetzungsleitfäden aufgeführt.

Wir empfehlen Anwälten, diese Ressourcen bei der Entwicklung oder Überprüfung von Green-Lease-Klauseln zu prüfen.

Es ist eine Beurteilung der entsprechenden Umstände erforderlich, unter denen bestimmte Klauseln relevant und geeignet sein können.

TCLP hat eine Reihe häufig aktualisierter, führender „dunkelgrüner“ Mietvertragsklauseln veröffentlicht, die auf die Ziele des Pariser Abkommens abgestimmt sind und Best Practices darstellen:

Diese Musterklauseln können von Rechtsanwälten entsprechend den Bedürfnissen und Nachhaltigkeitszielen ihrer Mandanten geändert werden.

Die Klimaziele der Rückstellungen können im Laufe der Zeit erhöht werden, wenn sich die Anforderungen der Kunden ändern.

Jede TCLP-Klausel enthält „wesentliche Hinweise und Leitlinien“, die das relevante Klimaproblem, den kommerziellen Kontext und Tipps zur Überwindung von Nutzungsbarrieren darlegen.

Jede Klausel ist mit einem Kindernamen versehen, um die Nutzer an die nächste Generation zu erinnern, die heute am meisten von ihrer Verwendung in Verträgen profitieren wird.

Die Klausel von Aatmay ermöglicht es Vermietern und Mietern, unnötigen Abfall und den Kauf neuer Produkte (und die damit verbundenen Treibhausgasemissionen) zu reduzieren, indem sie sie dazu auffordert, bei Reparaturen und Änderungen die Prinzipien der Kreislaufwirtschaft zu befolgen und der Verwendung von zurückgewonnenen, wiederverwendeten oder recycelten Waren Vorrang einzuräumen Materialien, soweit möglich.

Die Umweltbehörde hat die Kreislaufwirtschaftselemente der Aatmay-Klausel bei der Ausarbeitung ihrer eigenen Nachhaltigkeitsklauseln für Baustofflieferanten genutzt. (Siehe TCLP-Fallstudie.)

Rosies Klausel verlangt vom Vermieter, vernünftig zu handeln und seine Zustimmung nicht zu verzögern, wenn ein Mieter Änderungen vorschlägt, die die Umweltleistung der Räumlichkeiten, des Gebäudes oder der gesamten Anlage verbessern.

Klauseln, um Mietern einen bescheidenen Mietnachlass für eine „umweltfreundliche“ Haushaltsführung zu gewähren und Vermietern die Möglichkeit zu geben, in Anlagen für erneuerbare Energien zu investieren, während ihre Mietwohnungen bewohnt sind.

Bei der Lotta-Klausel handelt es sich um eine Klausel mit relativ niedrigen Eintrittsbarrieren, die zu Emissionsreduzierungen für Vermieter und Mieter führt, indem sie sicherstellt, dass der Strom, der an ein Pachtobjekt geliefert wird, aus erneuerbaren Quellen stammt.

Aufbauend auf der Klausel von Lotta bietet die Klausel von Oisín eine Reihe abgestufter Optionen für Gewerbemietverträge, die Unternehmensvermietern und -mietern dabei helfen, zusätzliche „grüne“ Elektronen für das Stromnetz zu erzeugen, in dem sich ihr Mietobjekt befindet.

Hannahs Klausel ermöglicht es Vermietern, die Kosten für die Verbesserung der Umweltleistung von gemieteten Gebäuden in die Nebenkosten einzubeziehen (sofern solche Arbeiten nicht anderweitig gesetzlich vorgeschrieben sind).

Die BBP hat ein kostenloses Toolkit veröffentlicht, das Eigentümern und Nutzern von Gewerbegebäuden die Einführung grüner Mietklauseln ermöglicht.

Da die Leitlinien keinen präskriptiven Charakter haben, stellen sie eher einen „hellgrünen“ Ansatz für grüne Mietklauseln dar.

Das Toolkit umfasst Folgendes:

Zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Artikels wird das Green Lease Toolkit überprüft und eine überarbeitete Version soll 2023 veröffentlicht werden.

Die von uns veröffentlichten Muster-Kurzform-Geschäftsmietverträge werden nach der Überarbeitung des BBP Green Lease Toolkit (oben) durch optionale hellgrüne Klauseln ergänzt.

Die Mustermietvertragsentwürfe für gewerbliche Mietverträge haben auf dem Markt breite Akzeptanz gefunden.

Die Mietverträge enthalten einen „Nachhaltigkeitsplan“, der Klauseln enthält, die sich auf Zusammenarbeit, Datenaustausch und Berücksichtigung von Auswirkungen auf die Umweltleistung konzentrieren.

Der Entwurf soll „keine belastenden Verpflichtungen in Bezug auf Nachhaltigkeitsthemen auferlegen, sondern eine Diskussion zwischen den Parteien über diese Themen erleichtern“.

Der NHS hat eine eigenständige Reihe von Nachhaltigkeitsbestimmungen veröffentlicht, die mit einem begleitenden MoU und einem Klauselentwurf in einen neuen Gewerbemietvertrag integriert werden können.

Es enthält Versionen von dunkel- und hellgrünen Bestimmungen, um dem Ambitionsniveau des Benutzers gerecht zu werden.

Die Better Buildings Partnership (BBP) ist eine Zusammenarbeit führender Immobilieneigentümer, die gemeinsam daran arbeiten, die Nachhaltigkeit von Gewerbegebäuden zu verbessern.

Das British Retail Consortium (BRC) ist ein Handelsverband für Einzelhandelsunternehmen im Vereinigten Königreich.

CBRE ist ein gewerbliches Immobiliendienstleistungs- und Investmentunternehmen.

Das Chancery Lane Project (TCLP) ist eine Gemeinschaftsinitiative internationaler Juristen und Branchenexperten, deren Vision eine Welt ist, in der jeder Vertrag Lösungen für den Klimawandel ermöglicht.

Die City of London Law Society ist eine der größten lokalen Anwaltsgesellschaften im Vereinigten Königreich. Die CLLS vertritt über 16.000 Anwälte durch Einzel- und Unternehmensmitgliedschaften.

Die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ist ein weltweiter Berufsverband für Gutachter mit 134.000 Mitgliedern.

Im Allgemeinen von Menschen geschaffene oder veränderte Strukturen, die Menschen Wohn-, Arbeits- und Erholungsräume bieten.

Die Gesamtmenge an Treibhausgasen (einschließlich Kohlendioxid und Methan), die durch Handlungen von Einzelpersonen, Organisationen oder Regierungen erzeugt werden.

Ein Klimawandel:

Die rechtlichen Risiken der Klimawende sind folgende Risiken:

● resultierend aus Kunden, die durch Gesetzes- oder Regulierungsänderungen gefördert werden, die umgesetzt werden, um den Übergang zu einer Netto-Null-Wirtschaft und/oder die Erfüllung der Ziele des Pariser Abkommens voranzutreiben.

In diesem Leitfaden verwenden wir die RICS-Definition von Gewerbeimmobilien: „Gewerbeimmobilien umfassen „nicht zu Wohnzwecken genutzte Immobilien, die einen betrieblichen oder beruflichen Zweck für Unternehmen erfüllen und üblicherweise auf dem Markt verkauft oder vermietet werden.“ Es kann auch als „als Finanzinvestition gehaltene Immobilie“ bezeichnet werden.“

Abkürzung für „Energy Performance Certificate“, ein Bericht, der die Energieeffizienz einer Immobilie bewertet.

Environmental, Social, Governance (ESG) wurde 2006 im Rahmen der Grundsätze der Vereinten Nationen für verantwortungsvolles Investieren eingeführt.

Mindeststandards für Energieeffizienz gemäß den Energy Efficiency (Private Rented Property) (England und Wales) Regulations 2015

Ein Zustand, in dem die in die Atmosphäre gelangenden Treibhausgase durch Reduzierung und Entfernung von Treibhausgasen aus der Atmosphäre ausgeglichen werden.

Im Jahr 1987 definierte die Brundtland-Kommission der Vereinten Nationen Nachhaltigkeit als „Befriedigung der Bedürfnisse der Gegenwart, ohne die Fähigkeit künftiger Generationen zu gefährden, ihre eigenen Bedürfnisse zu befriedigen“. Dazu gehört auch die Schonung endlicher Ressourcen.

Das Financial Stability Board (FSB) hat die Taskforce on Climate Related Financial Disclosures (TCFD) ins Leben gerufen, um Empfehlungen zu den Arten von Informationen zu entwickeln, die Unternehmen offenlegen sollten, um Investoren, Kreditgeber und Versicherungsversicherer bei der angemessenen Bewertung und Preisgestaltung einer bestimmten Reihe damit verbundener Risiken zu unterstützen zum Klimawandel.

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